Coreo AG is een vastgoedinvesteerder met een focus op de verwerving en het beheer van commercieel vastgoed in de kantoor- en winkelsector. Hier wordt de voorkeur gegeven aan belangrijke bedrijfslocaties in Duitsland, waardoor de basis wordt gelegd voor langdurige en stabiele huurinkomsten.
Ook woningen spelen een belangrijke rol in de realisatie van de rendementsverwachtingen van Coreo AG. Deze zijn idealiter gelegen in de grote stedelijke agglomeraties van Duitsland en dienen om het risico van de vastgoedportefeuille te diversifiëren en tot een minimum te beperken. Bovendien worden kansen en mogelijkheden zeer selectief benut. In het bijzonder kan Coreo AG panden met toegevoegde waarde verwerven om ze ofwel met winst door te verkopen na een korte aanhoudingsperiode, ofwel om hun waarde op middellange termijn aanzienlijk en duurzaam te verhogen via een actieve “manage to core”-aanpak.
Voortzetting groeistrategie ondanks coronapandemie
Het afgelopen boekjaar 2021 stond ook voor Coreo AG in het teken van de gevolgen van de Coronapandemie. De toegang tot vastgoedeigendommen werd hierdoor bemoeilijkt. Desalniettemin kon de onderneming haar groeistrategie voortzetten met drie overnames. In het kader van twee assetdeals werden twee commerciële portefeuilles ter waarde van ongeveer EUR 12 miljoen verworven. Voorts werd de verwerving aangekondigd van een omvangrijke portefeuille van woningen en handelspanden, waarvoor de bestemmingswijziging en de bezwaring in het lopende boekjaar 2022 zullen plaatsvinden. Wij verwachten een totale overnameprijs van iets meer dan EUR 50 miljoen, wat dit de grootste overname in de geschiedenis van de onderneming zou maken.
Door de voortzetting van de groeikoers en de huurverhogingen in de bestaande portefeuille stegen de huuropbrengsten van Coreo AG tot EUR 4,35 miljoen (vorig jaar: EUR 3,52 miljoen). In vier boekjaren heeft Coreo AG haar huurinkomsten meer dan verdubbeld. Tegelijkertijd leidde de geplande verkoop van gebouwen uit de Mannheim-portefeuille, de NRW-portefeuille en delen van de Hydra-portefeuille tot een sterke stijging van de opbrengst uit verkopen tot EUR 10,32 miljoen (vorig jaar: EUR 6,09 miljoen). Met EUR 1,37 miljoen (vorig jaar: EUR 0,49 miljoen) was het resultaat van de overdrachten opnieuw positief. Ten slotte hebben het vastgoedbeheer en de investeringen in vastgoedportefeuilles geleid tot een waarderingsresultaat van EUR 1,85 miljoen (vorig jaar: EUR 0,85 miljoen).
De aanzienlijke stijging van de totale inkomsten tot EUR 16,53 miljoen (vorig jaar: EUR 10,45 miljoen) komt tot uiting in een stijging van de EBIT tot EUR 2,84 miljoen (vorig jaar: EUR -0,69 miljoen). Met EUR -0,89 miljoen (vorig jaar: EUR -2,44 miljoen) bleef het resultaat na belastingen opnieuw onder het break-even-punt. Enerzijds zijn de financiële lasten gestegen tot EUR 2,97 miljoen (vorig jaar: EUR 2,32 miljoen) als gevolg van de hogere benutting van de financiële middelen; anderzijds zijn de belastinglasten aanzienlijk gestegen tot EUR 0,91 miljoen (vorig jaar: belastingbaten van EUR 0,38 miljoen).
Verwachtingen
Volgens de verwachtingen van de onderneming wordt voor het lopende boekjaar een jaarlijkse nettohuur van 3,8 miljoen euro verwacht. Dit zal vanaf het komende boekjaar waarschijnlijk met nog eens 3,8 miljoen euro verdubbelen door de toevoeging van de omvangrijke woningportefeuille. Bovendien zal de herverhuring van bestaande eigendommen de huurinkomstenbasis verder verhogen.
De onderneming is ook voornemens haar eerder meegedeelde groeistrategie voort te zetten, volgens welke in de komende boekjaren een totale portefeuillewaarde van EUR 400 – 500 miljoen moet worden bereikt. Op basis van het huidige vastgoedvolume van meer dan EUR 100 miljoen (incl. omvangrijke woningportefeuille) verwachten wij voor de komende drie boekjaren totale investeringen van EUR 80 miljoen en blijven wij dus vooralsnog behoudend ruim onder de groeiprognose. Voor de komende boekjaren verwachten wij een zichtbare stijging van de totale inkomsten van EUR 13,03 miljoen (2022e) naar EUR 29,19 miljoen (2023e) en naar EUR 29,24 miljoen (2024e). Aangezien de huuropbrengsten met een hoge marge aan belang zouden moeten winnen, verwachten wij een onevenredige stijging van de winst.
Koersdoel
In het kader van ons DCF-waarderingsmodel hebben wij een nieuw koersdoel vastgesteld van EUR 2,15 (voorheen: EUR 2,60). Onze herziene prognoses voor de specifieke ramingsperiode en de verwateringseffecten als gevolg van de onlangs doorgevoerde kapitaalverhoging hebben geleid tot deze verlaging van het koersdoel. Daarentegen had de stijging van de risicovrije rentevoet en dus van de WACC slechts een gering prijsdoelverlagend effect. Wij handhaven de koopaanbeveling.
Grafiek Coreo AG
Aandeleninformatie
Naam: Coreo AG
Symbool: NNS
Beurs: Xetra
ISIN: DE000A0B9VV6
Deze analyse wordt je aangeboden vanuit een samenwerking met GBC AG. GBC AG is een bankonafhankelijk Duitse investeringshuis en heeft veel ervaring en deskundigheid op het gebied van emissies voor kleine tot middelgrote Duitse ondernemingen. GBC AG is een betrouwbare en onafhankelijke partner voor vraagstukken op de kapitaalmarkt.
