NSI

Investeringsidee: Kantoorvastgoed van NSI voor de helft van de prijs

Dit betreft een artikel dat geschreven is voor leden van DeKoersen Premium. Via dit artikel kun je kennis maken met de content van dit nieuwe platform. Inzicht in alle kooptips, analyses en inzichten van DeKoersen Premium? Lid worden kan door hier te klikken. 

De vastgoedmarkt lijkt flink af te koelen. Dit heeft voornamelijk te maken met de hard opgelopen rente, maar ook door opgelopen energieprijzen. Beleggers doen er daarom misschien verstandig aan deze markt voorlopig even links te laten liggen. Toch lijkt zich momenteel een uitzondering voor te doen in de vorm van een investering in het beursgenoteerde NSI (Nieuwe Steen Investments). Het bedrijf heeft een zeer conservatief gefinancierde portefeuille met kantoorvastgoed op premium locaties.

Verplicht energielabel

Sinds 1 januari van dit jaar moeten kantoorpanden verplicht voldoen aan nieuwe duurzaamheidsrichtlijnen. Het minimale energielabel voor kantoren groter dan 100 vierkante meter dient C te zijn. Deze datum is inmiddels ruim gepasseerd, maar veel panden voldoen nog niet aan dit label. Ongeveer 10% van de Nederlandse kantoren heeft label D of slechter. Verder heeft 35% van de kantoren zelfs helemaal geen energielabel.

Het lijkt erop dat veel verhuurders het er op aan laten komen. Voor veel verouderde panden geldt dat het opknappen ervan simpelweg teveel geld kost. Er zijn wel fiscale mogelijkheden, maar materiaalkosten zijn hard opgelopen. Bovendien wordt erop gegokt dat er voorlopig geen boetes worden uitgedeeld wegens een gebrek aan handhavers. De gemeentes zijn hiervoor verantwoordelijk.

Toch lijkt dit slechts uitstel executie. De eerste waarschuwingsbrieven zijn inmiddels verstuurd.  Indien pandeigenaren de brief ontvangen, krijgen ze 3 maanden om alsnog aan het energielabel te voldoen. Vervolgens kan er een dwangsom worden opgelegd. In het uiterste geval kunnen panden worden gesloten.

Krappere markt

Een groot percentage van de kantoren zal uiteindelijk niet aan het energielabel kunnen voldoen. Een deel overigens ook wel. Ongeveer 15% van de kantoren zonder energielabel komt in aanmerking voor label C. De aanvraag is simpelweg nog niet gebeurd. Ook zal een deel van de kantoren alsnog worden verduurzaamd.

Toch zal waarschijnlijk ook een groot deel van het aanbod verdwijnen. Dit zou automatisch moeten gaan leiden tot een krappere markt. Voorlopig kan dit niet worden opgevangen door nieuwbouw. Door de gestegen rentes en hoge bouwkosten is het aantal ontwikkelprojecten gering.

Volgens het NVM is er nu al een tekort aan kantoorpanden met het energielabel A of hoger. Door bovenstaande ontwikkeling zal deze krapte de komende tijd alleen maar gaan toenemen. Huurders uit minder duurzame panden zullen uiteindelijk op zoek moeten naar een pand die aan de duurzaamheidseisen voldoet. In een krappe markt kan dit leiden tot hogere aanvangshuren en hogere prijzen van duurzaam kantoorvastgoed.

Huidige factoren prijsdalingen kantoorvastgoed

Ondanks de (toenemende) krapte zien we momenteel meerdere factoren die een drukkend effect hebben op de prijzen van kantoorvastgoed:

Rentestand 

De rentestand is van grote invloed op de kantoorvastgoed. Kantoren zijn voor een groot deel gefinancierd door vreemd vermogen. Jarenlang bleef de rente op een laag niveau en daalde zelfs. De condities voor nieuwe investeringen waren hierdoor ideaal, met stijgende prijzen tot gevolg.

Door de gestegen rente is geld in korte tijd plots een stuk duurder geworden. De 3 maands-Euribor, de rente waartegen de Europese banken geld aan elkaar lenen, steeg bijvoorbeeld van -0,55% negatief in januari 2022 naar 3,388% op 17 mei 2022.

Door de gestegen rentes zijn kopers minder snel bereid de hoge prijzen uit het verleden te betalen. Het aantal transacties op de markt loopt hierdoor terug. Dit heeft een negatieve invloed op de prijzen.

Lage energielabels zorgen voor waardedalingen

Vooral kantoren in buitengebieden met een laag energielabel ondervinden nadelen van de marktkentering. Kantoren die niet aan de verplichting voldoen mogen niet verhuurd worden. Er wordt in rap tempo verduurzaamd, maar naar verwachting zullen veel kantoren niet aan het label voldoen. Dit heeft een drukkende werking op de waarderingen van kantoorvastgoed in het algemeen.

Lagere bezettingsgraden

Verder kampen grote organisaties met lage bezettingsgraden. Kantoorpersoneel geeft op bepaalde dagen in de week de voorkeur aan thuiswerken. Als gevolg hiervan proberen huurders bij een nieuw contract kantoorruimte af te stoten of een lagere huur uit te onderhandelen. Indien een lagere huur niet bespreekbaar is, zal er waarschijnlijk minder ruimte worden afgenomen.

Verwachtingen

ABN Amro verwacht door bovenstaande dat de prijzen van kantoorvastgoed dit jaar het hardst zullen dalen, met 12,5%. Voor 2024 wordt een waardedaling van 4% verwacht.

Bron: ABN Amro stand van zaken Real Estate (maart 2023)

Nieuwe Steen Investments

Nieuwe Steen Investments (NSI) heeft de afgelopen jaren de portefeuille goed op orde gebracht. Waar het eerder een mix had van winkel- en kantoorvastgoed had op diverse plekken in Nederland, voerde het enkele jaren geleden een strategiewijziging door. Al het winkelvastgoed werd verkocht, evenals kantoorvastgoed buiten de grote steden. De portefeuille werd juist uitgebreid op toplocaties in de grote steden in Nederland.

Het gevolg is dat Nieuwe Steen Investments momenteel een portefeuille van kantoorvastgoed heeft van uitstekende kwaliteit. In totaal heeft het 49 panden, waarvan 23 zich in Amsterdam bevinden. Ook met de energielabels zit het goed. Alle panden voldoen aan energielabel C. Hiervan heeft 88% zelfs energielabel A of beter.

nsi-labels

 

Vastgoed voor de helft van prijs?

De kwaliteit van het vastgoed lijkt niet goed te worden weerspiegelt in de beurskoers. Sterker nog, de beurskoers handelt met 20,20 euro fors onder boekwaarde. De portefeuille staat namelijk voor 44,23 euro per aandeel op de balans. Dit geeft aan dat er sprake is van een korting van ~54%. Er kunnen hier eigenlijk maar twee dingen aan de hand zijn: Of de boekwaarde is te hoog, of de beurskoers staat te laag.

Waarom daalt de beurskoers?

De beurskoers kreeg flinke klappen sinds begin 2022, dit was het moment dat de centrale banken met een agressieve reeks renteverhogingen begonnen om inflatie in te dammen. Dit heeft prijscorrecties in de vastgoedmarkt tot gevolg. Daarnaast speelt het (mogelijk) afschaffen van de FBI-status een grote rol. Verder zijn er mogelijk zorgen onder beleggers over bezettingsgraden en het riante dividend. De beurskoers ondervindt hier de gevolgen van.

Koers NSI

FBI Status 

Na het drukkende effect van renteverhogingen op de beurskoers, kregen aandeelhouders in september een nieuwe domper te verwerken. Tijdens Prinsjesdag werd bekend gemaakt dat vastgoedfondsen vanaf 1 januari 2024 een flinke belastingaanslag van de fiscus kunnen verwachten. Momenteel worden vastgoedfondsen gekwalificeerd als fiscale beleggingsinstelling (FBI). Dit betekent dat er geen belasting hoeft te worden betaald over de winst. Tenminste indien de gehele winst wordt uitgekeerd aan aandeelhouders. De gedachte hierachter is dat op deze manier geen dubbele belasting plaatsvindt. Over de winstuitkering wordt immers ook al dividendbelasting afgedragen.

Indien dit regime verdwijnt is NSI plots onderhevig aan vennootschapsbelasting van 25,8%. Aangezien alle winst door NSI in Nederland wordt gemaakt, betekent dit dat alle toekomstige winsten ruim een kwart lager uit zullen uitvallen. Aangezien de koers wordt gedreven door de winst per aandeel is de rekensom makkelijk gemaakt. De koers zou in theorie met 25,8% naar beneden moeten. De weken erop daalde de koers inderdaad met ongeveer eenzelfde percentage.

In december werd bekend gemaakt dat de maatregel een jaar wordt uitgesteld. 1 januari is 2025 is de nieuwe datum. De koers herstelde iets op dit nieuws, maar zakte vanaf maart weer in.

Beleggers lijken te overdrijven 

Toch is de invoering mogelijk niet zo dramatisch al zojuist voorgesteld. De fiscale winst wijkt namelijk af van de waarde die wij als beleggers zien (IFRS-regels). Tweemaal per jaar worden de panden van NSI getaxeerd, vervolgens is dit de waarde die in de boeken komt. Deze waarde kan als reëel worden gezien. Kortom, er wordt opgewaardeerd of afgewaardeerd. De indirecte winst valt dan hoger of lager uit. De fiscale winst kan echter worden gedrukt doordat er fiscaal periodiek mag worden afgeschreven op vastgoed. Dit staat los van de taxatiewaarde. De fiscale winst ligt dus structureel lager dan de gerapporteerde winst.

NSI bracht tijdens de jaarcijfers naar buiten dat de effectieve belastingdruk op basis van 25,8% VPB ongeveer 10-12% zal bedragen. Kortom, over alle toekomstige winsten zal effectief 10-12% belasting in de schatkist verdwijnen. Theoretisch zou dit dus een maximaal effect van dezelfde omvang op de beurskoers mogen hebben.

Dividend wel houdbaar? 

NSI keerde de afgelopen jaren 2,16 euro aan dividend uit.  Op de huidige koers geeft NSI een dividendrendement van 10,61%. Dit is zeer hoog en het is de vraag of dit houdbaar is. De vrees voor het stopzetten van dividend kan extra koersdruk veroorzaken. Vastgoedfondsen kenmerken zich namelijk met veel dividendbeleggers.



Dit artikel gaat nog verder, maar is alleen voor premium leden. Wil je verder lezen?

Word nu premium lid en ontvang onbeperkt toegang tot al onze kooptips, analyses en inzichten

Bekijk onze aanbieding

Ben je al premium lid?

Klik hier om in te loggen

Profiteer van de volgende acties: 

Ontvang 3,36% rente wekelijks uitbetaald 

Nieuw: Beleg nu ook in aandelen & ETF’s via Bunq!  

Ontvang €200,- transactietegoed

Profiteer van verlaagde tarieven en ontvang rente op je niet belegde geld

Kopieer de beste beleggers

Kopieer automatisch en zonder extra kosten de beste beleggers op eToro

Meer voor jou als belegger..

Iedereen kan beleggen!

Easybroker maakt beleggen begrijpelijk en toegankelijk

Een netto doelrendement van 9,3-12%

Ontvang gratis het Private Equity informatiepakket!

Long- en shorttips van aandelen en meer 

Laat je inspireren, of handel mee met posities in die echt worden ingenomen. 


Disclaimer: Met beleggen kunt u uw inleg verliezen.

Gratis rapport: Dit aandeel kan meer dan 100% stijgen

Ontvang direct een gratis premium rapport van een zeer kansrijk aandeel uit onze modelportefeuille.